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金九银十来临 恩施置业热潮节点到来

2015-09-06 09:43:48出处:恩施房产网责任编辑:已被人阅读

常有媒体报导说置业好时机到来了,但究竟有哪些论据支持此观点,却显得很模糊,这也令很多犹豫者愈加彷徨。其实,要理清楚也不难,看看大环境,摸摸小气候,基本就能了解了。金九来临,乐居小编就带大家来探究一番。

  首先,我们来看看2015年中国房地产大环境。

  5月以来,一线城市房价明显上涨,其中深圳房价涨幅高达22.3%,上海达6.6%,北京、广州分别上涨4.7%和3.9%。

  2015年5月,70城房价走势,新建商品住宅价格上涨城市有20个,下降有43个,持平有7个。环比价格变动中,最高涨幅为6.7%,最低为下降0.6%,深圳领涨。

  2015年6月,70城房价走势,新建商品住宅上涨城市有27个,下降有34个,持平有9个,比5月减少9个。其中,深圳环比上涨7.1%,上海环比上涨2%,广州环比上涨1.5%,北京环比上涨1.3%。同比上涨的城市有2个:深圳同比上涨15.7%,上海同比上涨0.3%。

  2015年7月,70城房价走势,总体环比上涨0.55%,已连续上涨3个月,深圳继续领涨。深圳,住宅均价:37821元/㎡,环比涨9.73%;上海,住宅均价:34118元/㎡,环比涨:1.16%;北京,住宅均价:33205元/㎡,环比涨:1.49%。

  1-7月,全国商品房销售面积同比增长6.1%,增速比1-6月高2.2个百分点。其中,住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额增长13.4%,增速提高3.4个百分点。其中,住宅销售额增长16.8%。

  8月以来,一线城市房价继续坚挺上扬,加之最近的股灾,股市虹吸效应式微,进入楼市的资金明显增多,楼市虹吸效应进一步增强。参照2009年股市牛转熊后楼市爆发的规律,2015年这波短暂的牛市后急速转熊,或使楼市爆发的几率非常大。

  这,意味着什么?意味着新一轮房地产短周期的到来,跌无可跌,势必上扬。恩施,山高皇帝远,虽然不必着急一下就见得房价大涨,但是对于消费预期的影响很大,买涨不买跌的消费心态在恩施尤为明显,恩施置业者,对此不可不知。

我们再把目光转向恩施本地市场。据悉,在一级市场方面,截止8月中旬,2015年恩施市供地共47宗,其中6宗流拍,成交29宗,8月挂出的12宗仍在招拍挂过程中,且均位于松树坪。总供应仅11宗土地位于城区或近郊区,仅3宗为住宅用地。

  由此说明,一级市场或在下半年持续收窄,这种影响会发酵至两三年之后发生,也就是说,长远来看,房价还得涨,因为现在供地、成交双双下跌,开发商不拿地,那么势必造成未来几年新房入市量的大跌,供需变化影响价格,房价不涨才怪。

  再看二级市场,据乐居的权威数据统计,2014年末,恩施市楼市存量高达约120万方,其中住宅90万方,商业30万方。2015年开年以来,截止6月末,新入市量约40万方,仅10个项目,其中商业占比较大,或达18万方。总体来看,2015年恩施市楼市存量或高达160万方,其中住宅110万方,商业50万方。

  去化方面,2015年上半年市场总体还算给力,总体去化约51万方,其中住宅去化了3114套、约39万方;商业去化了1314套、约12.4万方,住宅约是商业的4倍,从这个层面看,今年商业虽然去化迅猛,但住宅仍是大头。2015年的去化较2014年有所突破,约增长了10万方,市场回暖迹象明显。

  按照惯例,下半年楼市会比上半年好,估计下半年的去化可突破70万方,而下半年的入市量或不超过50万方。当前市场存量约110万方,压力较年初有所释放,如果不出现重大政策影响,到2015年年底,恩施市楼市去化或达120万方,存量将回落到100万方以下。

  这一重大信号,显示了楼市回暖已是大势所趋,房价重回4时代不再是奢望。恩施市存量绝对值自2015年以来连续出现回落。自2015年第1季度以来,恩施市的存销比都在正常压力范围值以内。从全州8县市来看,恩施市也是全州存销比压力最小的县市。

另外,我们还有必要看看2015恩施市的房地产政策,一、“330新政”,无直接受益,恩施商业银行至今未落地,即使声称落地也是严入严控,很难落到好处。二、屡次降息降准,这对于恩施置业者有一定积极意义,对市场现金流、释放流动性具有一定意义,但有杯水车薪之感,不顶大用。

  重点看看公积金政策:2015年4月14日,恩施州住房公积金管理中心提请多项新政:住房公积金贷款最高额度实现全州统一;缴存时间最短仅需6个月;贷款期限再延长10年,最长可达30年;异地购房可使用住房公积金办理贷款;低收入困难家庭可提取公积金缴纳物业管理费等。

  2015年5月30日,为进一步提高住房公积金利用率,湖北省住建厅发通知调整了公积金贷款的额度与比例,争取2015年底全省住房个贷率达75%,提升5.4个百分点,首套首付比例低至2成,二套房首付最低仅需3成,最高额度提升5至10万,年限延长至30年,年内或减少结余资金150亿元。

  2015年7月30日,为认真贯彻湖北省政府相关文件精神,近期恩施州住房公积金中心对公积金贷款和提取政策作出相应调整。

  公积金提取方面,住房公积金可在家庭代际间的互助使用,以家庭为单位购买、装修、建造、翻修、大修自住房均可提取公积金,支取需提供资料时限要求放宽至3年内;贷款人公积金账户余额大于贷款余额可以一次性抵扣偿还公积金贷款;缴存职工可提取公积金偿还其他商业银行住房贷款;房屋拆迁还建签订协议后可提取公积金账户余额用于还建补差部分;无自有产权房屋租赁住房的可以提取公积金账户余额。

  公积金贷款方面,贷款期限由20年延长至30年,借款年限可在贷款人退休年限内上浮5年;装修贷款额度由15万提升为20万;连续正常缴交6个月住房公积金,即可申请贷款;现房抵押公积金质押担保比例由20%下调至5%;抵押现房为5年内购买的商品房,可不用评估;贷款首付款金额比例只需达到20%;按月(年)扣划公积金偿还公积金贷款模式已开通。

  了解了这些,也许你会有所思,因为种种迹象表明,现在确实是恩施市绝佳的买房时机节点。如今,又赶上了金九银十,在传统的销售旺季,置业选择多,品质新房入市较多,而且价格还未明显上涨,所以,赶紧出手吧。

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